תמ"א 38

תוכנית המתאר הארצית שיצאה לפני כמעט 5 שנים לחלל העולם לא תופסת תאוצה . תמ"א 38 נותנת ליזם או חברה קבלנית זכויות בנייה לעוד דירה או דירות ובתמורה אותו יזם מחזק את הבניין ומתאים אותו לתקן (גם הדיירים יכולים לבצע את החיזוק , אלה שהדבר נדיר כי הפרויקט ארוך , מסובך ודורש מקצועיות ). לכאורה כשיצאה התוכנית נראה מדובר בתוכנית שטובה לכולם .

המדינה פוטרת עצמה מהצורך לחזק מבנים רבים כנגד רעידות אדמה , הדיירים של המבנים מקבלים בניין חדש , עם מעלית , גינה חדשה , חזיתות משופצות ועוד הטבות רבות . היזמים משתתפים בפרויקט שיכול להביא להם רווחים יפים ביחס להשקעה.

דבר אחד לא הביאה בחשבון התוכנית ולכן אני קורא לה במובן מסוים עיוורת . בניינים שנמצאים במרכז בערים כמו תל אביב , רעננה , הרצלייה משתלמים עבור יזם של תמ"א 38 בגלל ערך הקרקע הגבוה והיכולת למכור דירות במהירות באזור . לעומת זה אזורי הפריפריה לא משתלמים עבור יזמים בתחום בגלל ערך הדירות הנמוך.

האבסורד נעוץ בעובדה שדווקא בניינים באזורים אלו נמצאים בסכנה יותר גדולה של רעידת אדמה בגלל קרבה גדולה יותר לשבר הסורי אפריקאי .

הדבר השני שהתוכנית לא הביאה בחשבון הוא הבירוקרטיה הרבה של הרשויות המקומיות בניסיון לאשר את התוכנית וחוסר הנוחות של הדיירים במהלך הפרויקט שגורר התנגדויות לא ענייניות . התוכנית ללא שיניים אפשר לראות את זה לפי מספר הפרויקטים המוגבל מאד שהתבצע בפועל ( אולי במקרה הטוב עשרה מבנים ) . רוב הפרויקטים תקועים בשלב ההמתנה להיתרים או בשלב ההתמודדות עם דיירים שמתנגדים לפרויקט .

מה צריך לעשות ?

בעניין הפריפריה יש מספר אפשרויות . הראשונה היא שהמדינה תפתח את הארנק ותסבסד את החיזוק של המבנים באזור זה או לפחות תסבסד באופן חלקי עבור יזמים בצורה שתהפוך את הפרויקטים לרווחיים באזורים אלו . אופציה אחרת היא לתת ליזמים לבצע את הפרויקטים באזורים אלה ובתמורה לקבל זכויות בניה במרכז . מה שבטוח הוא שלהמתין לרעידת אדמה שתכה לפני שיתבצע חיזוק הוא לא אחת מהאופציות .

בעניין בעיות הבירוקרטיה וההתנגדויות צריך שינויים יותר מרחיקי לכת . כשהתוכנית יצאה לאוויר היו זקוקים לרוב של 100 אחוז מהדיירים בבניין על מנת להתחיל במימוש התוכנית .

החוק שונה והיום זקוקים לשני שליש בלבד מהדיירים על מנת להתחיל . בפועל יזמים עדיין צריכים רוב של קרוב ל 100 אחוז מהדיירים על מנת שלא יהיו להם בעיות משפטיות או בירוקרטיות בשלבים מאוחרים יותר .

בעיני המצב מגוחך , לדעתי המדינה צריכה לחייב את הדיירים להסכים לפרויקט בדרך זו או אחרת בדיוק כפי שבית המשפט מכריח דיירים שהבניין שלהם בסכנת כריסה לבצע חיזוק . צריך להוציא מכרז על כל מבנה שזקוק לחיזוק , היזמים יתחרו על ביצוע הפרויקט בצורה יעילה ביותר . בניין שלא ייבחר בחברות היזמיות יצטרך לבצע את החיזוק בעצמו ולשאת בעלויות . חשוב לבצע את השינוי כמה שיותר מהר ולהעביר את האחריות לדיירים .

גם את ברשויות המקומיות חייבת לטפל המדינה ולהבין מדוע יש כזו סחבת במתן ההיתרים . צריך להוציא גוף ארצי שיפקח על הרשויות המקומיות ויבדוק שההליך של האישורים יבוצע בצורה חלקה . אני מקווה נתעורר כמה שיותר מהר ונשנה את המצב .

השארת תגובה